雅居乐拔高地王不改容积率开发商爆料背后行规

发布时间:2022年06月20日
       广东报道称, 同为地王雅居乐(03383, HK)广州科学城地王, 似乎比远在北京的广渠路地王还要顺畅。 后者的改划方案尚未获批, 而前者的地王改划申请公示期已悄然过去。 “规划是死的, 人是活的。一般来说, 征地是一个保证不亏不盈的生意, 谁来改计划?” 一位领先的开发商直言不讳地对记者说道。 在国王的出生地广州, 退而求其次, 修改计划已成为常态。 在规划过程中, 有一个购房者不知道的棘手容积率。 将土地归给国王的计划被公布了。 2009年轰动一时的雅居乐广州科学城地王, 在公众不知情的情况下改变了规划。 今年3月31日, 一条关于“敏捷科学城之王高度从55米提升到100米, 建筑面积增加80%”的消息似乎是凭空爆出来的 , 将敏捷推向舆论焦点。 这场轰动的缔造者是曾经创造“史上征地时间最长”的土地王。 2009年10月, 历时5小时, 经过101轮竞标, 雅居乐击败碧桂园、万科、中信保利等一大批地产巨头, 以100万美元的价格中标科学城KXC-F8-1-1地块。 价43.41亿元。 达到7074.36元/平方米, 溢价152%。 该地块占地面积约30万平方米, 容积率不超过2, 承包建筑面积约60万平方米, 建筑限高55米。 不过, 据记者了解, 早在2月3日, 雅居乐科学城号“KXC-F8-1-1地块”的规划设计条件就进行了调整。 拟申请将项目住宅楼高度由55米调整为100米。 从公布调整方案, 到消息被曝光近两个月, 似乎一片沉寂。 3月31日, 记者登录广州萝岗开发区规划局网站, 发现网站打不开。 4月1日下午, 记者发现萝岗开发区的网站可以打开了。 雅居乐集团相关人士告诉记者, 科学城项目的公示日期为2月3日至2月12日, 目前需要补充一些信息, 申请尚未获批。 广州市萝岗区规划办有关人士告诉记者, 科学城地块已经公示, 只是做了高度调整, 从55米到100米。 通过计划调整, 该过程通常很好。 审批结果自公告结束之日起40个工作日内发布。 销售额增加数亿美元。 对于土地改革方案的“加价”, 雅居乐集团表示, 是要根据市场需求调整产品结构, 提高土地利用效率。 现在很多客户可能喜欢高层的产品, 但这次只是调整了高层, 但可能会通过减少建筑物数量和增加建筑物之间的距离来保持相同的容积率。 然而, 一位领先开发商的人士为记者计算, 每层的高度约为2。8米, 原来限高55米, 也就是20层左右。 如果抬高到100米, 大约是36层。 加高后, 每栋建筑的建筑面积增加0.8倍, 总建筑面积不变, 也就是说占地面积可以减少1/2左右, 额外的用地面积可以增加 绿化区, 还可以建房子或别墅。 “容积率2, 楼面抬高0.8倍, 可以建一些高端产品。如果再建20栋独立别墅,

可以增加几亿的销售额。建设成本差不多。” 价格空间。” 上述领军开发商告诉记者。 据记者了解, 不改变容积率, 只调整产品, 通过方案几乎没有难度, 但实际上最终容积率一般会增加不少。
        “一般来说容积率小于等于2, 实际容积率可以在2.4左右。” 上述领军开发商告诉记者。 对于这个说法, 雅居乐的另一位资深人士也毫不避讳, 为了增加利润, 楼盘容积率大多高于规划容积率, “基本上所有开发商项目都是这样, 而且有一个 规划容积率与实际容积率的差距, 一般人是看不到的, 购房者不可能用尺子量出。” “对于开发商来说, 容积率决定了房子在地价成本中所占的比例, 而对于住户来说, 容积率直接关系到生活。
       在好的住宅区, 高层住宅的容积率不应该 超过5个, 多层住宅面积不超过2个, 绿地比例不低于30%。但受限于土地成本, 并非所有项目都能做到, ”一位万科人士说 告诉记者。 政府为地王开辟了绿色通道。 不过, 在科学城土地出让的时候, 规划局已经对高度进行了限制。 现在调整了高度, 对周边城市整体面貌和规划的影响已经引起了大家的关注。 “修改平面图, 一个不改变容积率, 一个不影响别人, 就算限制了高度, 也可以调整。” 雅居乐集团相关人士表示, 其实这种规划调整很常见, 比如珠江新城、猎德村, 但外界不理解是政府或者开发商的要求, 有时是政府的要求 要求更改计划。 只要不违反区域整体规划, 修改单个项目的规划是可以的。 “基本上每个项目在规划上都会变, 卖地的时候图纸画不好, 但是规定容积率, 还有很大的回旋余地,

一般要等到 施工申请。” 李文江说, 原来小高层的规划是按照节约的原则, 但是从小高层到高层, 容积率没有修改, 规划局也不能给出不修改的理由。
        批准它。 “我知道这是错误的, 但我无法反驳。” 回顾2007年的广州地王, 他们采取了撤退的方式。 例如, 富力退让位于广州白云云翔路的地王, 金地集团退还了位于中心城区番禺南区的4-2地块。 在区块中, 中来已经撤回了萝岗的地王; 或改变土地用途, 将万科海珠区文芳路等四大地王改为绿地等。 但由于大众的关注度太高, 开发商一直难以跟风重新实施, 对于2009年的地王,

现在都采取了低调的调整方式, 避开大众的视线。 开发商拿了地王, 抬高了当地的房价。 最后, 政府通过修改方案帮助开辟绿色通道, 增加利润。 两党之间的阴谋利益链暴露无遗。 “只是高度有限,

没有说要建多少高楼和别墅, 建在哪里, 非常灵活。
       ” 上述领军开发商告诉记者。 看来,

地王计划的变化已经成为一种趋势, “改革很灵活”的潜规则令人担忧。